Ảnh hưởng của cơ chế chính sách đến định hướng và phát triển nhà ở tái định cư

Tinh hình thực hiện các chính sách nhà ở, đất ở trong thời gian qua

Nhìn vào thực trạng này ta có thể thấy được những vấn đề sau:

– Bình quân diện tích nhà ở của nước ta rất thấp so với các nước trong khu vực và trên thế giới.
– Nhà ở đô thị nhìn chung rất lộn xộn, tình trạng xây dựng, cơi nới trái phép diễn ra phổ biến. Việc lấn chiếm đất công và xây dựng tự phát xảy ra ở nhiều nơi làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quy hoạch phát triển và chỉnh trang đô thị.
– Khiếu kiện về nhà đất gia tăng và ngày càng phức tạp.
– Sức ép về nhà ở, nhất là nhà ở tái định cư rất căng thẳng ở các đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn.
– Thị trường nhà đất hình thành tự phát, các cơ quan nhà nước không quản lý được đã gây tổn thất không nhỏ cho Nhà nước và những người thực sự có nhu cầu cải thiện chỗ ở.

Ánh hưởng của cơ chê chính sách đến định hướng và phát triển nhà ở tái định cư

Ngoài những vấn đề về nhu cầu nhà ở tái định cư một vấn đề đang gây nhiều ý kiến trong xã hội đó là về vấn đề chất lượng của các công trình nhà ở tái định cư. Nhiều ý kiến cho rằng nhà ở tái định cư chất lượng không cao, nhiều công trình sau khi được đưa vào sử dụng đã hư hỏng xuống cấp chất lượng không đáp ứng đúng thực tế công trình, về cơ bản, chất lượng kết cấu công trình đã tuân thủ và đáp ứng được quy định về chất lượng công trình. Tuy nhiên, do những hạn chế trước đây về đầu tư vốn ngân sách nên một số nhà cao tầng còn thiếu thiết bị dự phòng (máy phát điện) khiếm khuyết trong công tác hoàn thiện công trình như thấm, ngấm dột khu vệ sinh, bong gạch lát nền, vữa tường trần, sụt lún nền… gây bức xúc cho người sử dụng. Việc tổ chức thực hiện kiểm tra chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng, quy trình bảo trì công trình là những vấn đề mới đối với các đơn vị tư vấn và chưa được thực hiện, nghiên cứu.

Trong các khu ớ tái định cư mới, hầu hết các chí tiêu quy hoạch kiến trúc đều đáp ứng các thông số về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật cùa đô thị nhưng trong quá trình sử dụng, một số bất cập nảy sinh như diện tích sinh hoạt cộng đồng chưa được xem xét trong thiết kế, phương tiện giao thông cá nhân bị quá tải trong các khu ở, cơ chế đầu tư hệ thống hạ tầng xã hội công ích như trường học, bệnh viện, công trình thể thao…còn lúng túng trong việc xác định phương thức đầu tư. Dẫn đến việc chi phí dịch vụ (học phí, viện phí) tãng cao gây bức xúc cho người dân.

a) Những thay đổi tích cực trong chính sách tái định cư

Có thể thấy năm 2004 và 2005 đánh dấu những bước thay đổi tích cực trong chính sách quản lý của Nhà nước, cụ thể ở Thủ đô Hà Nội. Việc ban hành luật đất đai, luật xây dựng, sửa đổi chính sách tái định cư kèm theo điều chỉnh giá đền bù (Quyết định số 26/2005/QĐ-UB), xây dựng bảng giá căn hộ tái định cư theo khu vực thành phố (Quyết định số 80/2005/QĐ-UB), quy định về sử hữu nhà, trao quyền sử dụng đất,… giúp giảm bớt mâu thuẫn phát sinh trong bộ phận dân cư di dời, củng cố niềm tin vào Nhà nước từ phía người dân.

Để cải thiện chất lượng nhà ở tái định cư, đầu năm 2005, Thành phố đã đẩy mạnh công tác kiếm định công trình trên khắp địa bàn thành phố với danh sách 17 công trình được đưa vào kiểm tra trong năm 2005. Ngoài ra, thông qua quy định về bảo hành nhà ở tái định cư theo hạng mục, hay sự tham gia của một bên thứ 3 độc lập vào việc đánh giá chất lượng và chứng nhận chất lượng sản phẩm trước khi đưa vào sử dụng. Tuy nhiên các biện pháp còn ít nhắc đến việc giám sát cộng đồng, của người dân trực tiếp sống trong các khu tái định cư.
Ngoài ra, chính sách khuyến khích đầu tư xây dựng vào một số lĩnh vực xã hội, quy định vốn ưu đãi đặc biệt dành phục vụ di dân giải phóng mặt bằng (Quyết định số 6693/QĐ-UB) tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tư nhân trong và ngoài nước mạnh dạn hơn trong đầu tư vào lĩnh vực nhà ở tái định cư. Những thuận lợi kể trên góp phần tạo nên những thành công trong công tác tái định cư, từ quy hoạch và thiết kế các khu ớ tái định cư, cũng như trong quản lý và kiểm soát xây dựng.

b) Nâng cao nhận thức về tái định cư

Chính quyền thành phố đã nhận thức được tầm quan trọng của công tác di dân và giải phóng mặt bằng trong các dự án tổng thể phát triển đô thị, đặc biệt là cung cấp đủ nhà ở, xây dựng các khu ở hoàn chỉnh, chất lượng tốt cho người dân di dời. Như việc dự kiến xây dựng các khu tái định cư tập trung quy mô lớn từ 50ha – lOOha nằm trong khu vực khuyến khích phát triển.

Tăng cường phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành trong giải quyết tái định cư: Chính quyền thành phố, Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất, các ban, ngành liên quan tiến hành lựa chọn quỹ đất tái định cư thích hợp, chuẩn bị cho những phương án di dời dân cư giai đoạn trước mắt 2010 và xa hơn là 2020.
Quan tâm nhiều hơn đến vai trò của người dân: Nghị định 19/1998/NĐ- CP ngày 11/5/1998 liên quan đến việc khuyến khích sự tham gia của người dân, cũng như khẳng định trách nhiệm và vai trò của chính quyền cơ sở trong thu nhận và cung cấp thông tin trong các dự án phát triển. Việc thực hiện nghị định này mặc dù chưa đạt được hiệu quả cao trong các dự án đã thực thi nhưng hy vọng trong thời gian tới, đây sẽ là cơ sở pháp lý cho các dự án liên quan đến tái định cư phát huy cao hơn tính chủ động của người dân trong quá trình di dời và xây dựng nhà ở cho mình. Ngoài ra, vai trò và trách nhiệm của các cấp chính quyền địa phương trong quản lý và kiểm soát tái định cư cũng được đẩy mạnh.

c) Vai trò quản lý nhà nước đôi với việc hình thành và quản lý sử dụng đôi với quỹ nhà ở tái định cư

– Tăng cường mối quan hệ giữa nhu cầu quỹ nhà định cư và việc hình thành giải pháp – thiết kế mô hình phương thức hợp lý trong việc xây dựng kế hoạch và chương trình phát triển quỹ nhà tái định cư tránh việc thiếu hoặc thừa quỹ nhà chưa sử dụng.
– Nâng cao vai trò quản lý nhà nước về quy hoạch kiến trúc và chất lượng công trình xây dựng đối với các khu nhà tái định cư theo hướng hậu kiểm (Xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng và cơ quan quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở).
– Thị trường hoá nhu cầu nhà ở tái định cư từng bước giảm gánh nặng ngân sách tạo chủ động cho các nhà đầu tư khi lựa chọn các phương án tái định cư (đây được coi là giải pháp then chốt khi thị trường nhà đất phát triển).