Nhận xét, đánh giá chung về quỹ nhà ở tái định cư ở Hà Nội

a) Các hình thức tổ chức tái định cu và khu ở tái định cư tại Hà Nội

Hiện nay ớ Hà Nội, tổ chức khu ở tái định cư được thực hiện theo nhiều hình thức tùy theo đặc điểm, yèu cầu của mỗi dự án phát triển, có thể phân loại nhà ở tổ chức tái định cư như sau:

– Tổ chức tái định cư tại chỗ

Người dân sau khi bị di dời, hoặc sinh sống trong khu ở tạm, có thế trở lại không gian ở mới được thiết lập tại đúng vị trí trước khi di dời. Tái phát triển khu dân cư cũng thuộc hình thức tái định cư tại chỗ, thường áp dụng cho các dự án cải tạo nâng cấp khu nhà ổ chuột, dân nghèo đô thị. Ngoài ra còn có di chuyến người dân đến công trình nhà ở xây chen tại các không gian trông sẵn có trong các khu ở cũ, phục vụ mục đích dãn dân. Tổ chức tái định cư theo dạng này hạn chế được di dời giảm thiếu xáo trộn cuộc sống, tuy nhiên, thường làm tăng mật độ dân cư cục bộ, tăng mức độ sử dụng hệ thống cơ sở hạ tầng, dịch vụ công cộng hiện hữu, đang quá tải tại khu vực trung tâm đô thị (Khu Kim Liên, Thành Công – Hà Nội).

– Tổ chức tái định cư phân tán

Tổ chức tái định cư theo kiểu phân tán thường diễn ra trong phạm vi phường, quận, quy mô di dời nhỏ (Ví dụ: Khu di dân Nam đường Giải Phóng). Người dân bị di dời hoàn toàn và được tái định cư vào các công trình nhà ở xây mới trên những mảnh đất trống trong đô thị, thuộc phạm vi của phường, quận đó, do vậy bán kính di dời nhỏ, mức độ xáo trộn không
nhiều. Tuy nhiên, diện tích trống ở gần khu vực trung tâm đang ngày một giảm đi, ngược lại, giá trị đất lại tăng cao, nên sử dụng khu đất với mục đích kinh doanh sẽ mang lại hiệu quả cao hơn.

– Tái định cư kết hợp trong các khu ở mới

Khu nhà tái định cư được hình thành ngay trong khu đô thị mới với việc sử dụng một phần diện tích nhà ở trong khu đô thị mới để di dời dân cư từ các dự án phát triển đô thị (Ví dụ: Khu Trung Hòa – Nhân Chính, khu nam thị trấn Văn điển, khu Trung Yên….) và thường gọi là khu đất 20% (do 20% diện tích đất nộp lại cho UBND thành phố làm khu tái định cư). Tuy nhiên, các khu ớ mới thường được xây dựng chú yếu với mục đích kinh doanh, các khu ớ tái định cư với mục đích di dân giải phóng mặt bằng nên những yêu cầu và đặc điểm riêng cho đối tượng tái định cư ít được thoả mãn. Ngoài ra phương án này thường gây sức ép lên chủ đầu tư, do vấn đề nguồn vốn. Đến ‘ tháng 4/2006, thành phố đã bắt đầu có những điều chỉnh giảm bớt sử dụng quỹ nhà trong khu đô thị mới phục vụ giải phóng mặt bằng và thay vào đó, định hướng phát triển các khu tái định cư tập trung sẽ được đẩy mạnh đến 2020.

– Tổ chức tái định cư tập trung

Thiết lập các khư ở mới phục vụ chú yếu mục tiêu tái định cư, đón nhận dàn cư di dời từ nhiều dự án khác nhau trong đô thị (Khu Đền Lừ, khư Nam Trung Yên, khu Cống VỊ, Phúc Xá, Dịch Vọng). So sánh các kiểu tổ chức tái định cư, có thê thấy ưu điểm của hình thức tái định cư tập trung trong trường hợp các dự án phát triển quy mô lớn, kèm theo di dân với số lượng lớn. Khu tái định cư tập trung thường được lựa chọn nằm ngoài khu vực trung tâm, nơi có quỹ đất dồi dào. Các khu tái định cư tập trung có quy mô đủ lớn để tiếp nhận số lượng lớn dân di dời, có các chức nãng của một đơn vị ớ và những điều kiện cần thiết nhằm khôi phục cuộc sống cho người dân. Ngoài ra, khu tái định cư tập trung khắc phục những nhược điểm của việc sử dụng lãng phí hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong các khu ở quy mô nhỏ, rải rác trong đô thị. Điều kiện phát triển kinh tế và trình độ công nghệ kỹ thuật hiện đại cho phép các chủ đầu tư có tiềm lực, có tính chuyên nghiệp cao đầu tư vào các khu ở quy mô lớn, giúp nâng cao chất lượng nhà ớ, tạo uy tín với người dân.

b) Ưu điểm

– Thành phô’ đã chủ động bỏ nguồn vốn ngân sách và huy động các nguồn vốn đê đầu tư xây dựng quỹ nhà ở tái định cư.
– Bước đầu quỹ nhà ở tái định cư đã đáp ứng về số lượng phục vụ các dự án trọng điểm và đột xuất.
– Thành phố đã ban hành các cơ chế chính sách để huy động vốn, hình thành các phương thức đa dạng đầu tư quỹ nhà ở tái định cư (Quyết định 01/2002/QĐ-UB ngày 01/2/2002 và Quyết định 65/2005/QĐ-UB ngày 4/5/2005 của UBND Thành phố)

c) Tồn tại

– Chất lượng quỹ nhà ớ tái định cư còn nhiều hạn chế về chất lượng công trình cũng như cơ sở hạ tầng.
– Thành phố mới xây dựng được quỹ nhà ở, nhưng chưa quan tâm đến việc bố trí việc làm, điều kiện sống, thu nhập của người dân bị thu hồi đất.

d) Nguyên nhân

– Do có những quan niệm chưa đồng nhất về quỹ nhà ở tái định cư nên khi xét duyệt dự án đầu tư xây dựng quỹ nhà tái định cư còn cắt giảm tối đa về suất đầu tư như có những khu nhà chỉ quét vôi, không bố trí hệ thống máy phát điện dự phòng, không bô’ trí diện tích sinh hoạt cộng đồng cũng như việc tính giá bán nhà tái định cư không tính giá đất, chưa tính đủ các chi phí vào giá thành…

– Do những quy định phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư đã phải có quỹ nhà ở tái định cư nên nhiều dự án chưa giải phóng được mặt bằng, thời gian kéo dài nhiều năm dãn đến thực tế có hơn 1.000 căn hộ tái định cư đã hoàn thành mà chưa đưa vào khai thác sử dụng gây lãng phí không ít về tài sản xã hội trong quá trình quản lý khai thác vận hành.

– Việc đầu tư các công trình hạ tầng xã hội: chợ, bệnh viện, trường học … trong các khu tái định cư thường theo hình thức xã hội hoá. Trong khi đó, các nhà đầu tư chờ đến khi cư dân lấp đầy tương đối mới tham gia đầu tư dẫn đến việc trong giai đoạn đầu người dân tái định cư hầu như thiếu các dịch vụ đô thị thiết yếu.

– Các quy định hướng dãn thi hành Luật Đất đai có quy định khi người dân bị thu hồi đất nông nghiệp quá 30% được bố trí diện tích đất dịch vụ để tạo tư liệu sản xuất, nhưng đối với cư dân đô thị đang ở mặt phố có nguồn sống bằng các cửa hàng khi bị thu hồi đất được bố trí lên các chung cư cao tầng, không có cửa hàng buôn bán, không có tư liệu sản xuất. Đây là nội dung tiềm ẩn vấn đề an sinh xã hội.