Nhu cầu của các đối tượng sử dụng nhà ở tái định cư – P2
c) Bài toán lợi ích trong tái định cư
Chất lượng nhà và khu ở tái định cư thấp là biểu hiện rõ nét quyền lợi của người dân bị xâm phạm, thậm chí bỏ qua. Nhân dân lo lắng về chất lượng nhà ở nhưng không biết kêu ai. Sự thua thiệt vể lợi ích của người dân được thể hiện ngay trong việc đang sống dưới mặt đất, không vay nợ ai, bỗng dưng phải lên ở căn hộ chung cư cao tầng, với những món nợ do phải lo chạy vạy đóng thêm tiền mới mua được căn hộ tái định cư.
Bài toán lợi ích của ba bên giữa người dân, Nhà nước và nhà đầu tư đang bị mất cân đối, theo hướng bất lợi cho người dân – đối tượng chịu thiệt thòi nhiều nhất. Trong khi lợi ích Nhà nước không được bảo đảm thì nhà đầu tư lại thu lợi rất an toàn. Đã có nhiều hiện tượng đầu cơ, thu lợi từ dự án khiến cho chủ đầu tư hưởng lợi quá mức trong công tác tái định cư. Nhìn về lâu dài, xu hướng này sẽ tiếp tục gây hậu quả trầm trọng nếu như không có sự can thiệp kịp thời.
Khi người dân không được xem là trung tâm của quá trình tái định cư, họ trở thành “nạn nhân” và chịu nhiều hệ luỵ trong quá trình này. Công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư gặp nhiều vướng mắc trước hết là do thực hiện nguyên tắc định giá đất không sát với giá thị trường, khiến cho người dân bị thua thiệt. Tinh trạng chênh lệch quá lớn giữa giá đất trước và sau quy hoạch chưa được khắc phục và khiến cho chủ đầu tư hưởng lợi quá lớn.
Vấn đề chia sẻ lợi ích như hiện nay cho thấy những bất cập về cơ chế cần xem xét, thay đổi. Theo quy định hiện hành, uỷ ban nhân dân các cấp vừa là đại diện chủ sở hữu, vừa ra quyết định thu hồi, vừa giải quyết khiếu nại về nhà đất. Cùng một lúc chính quyền giữ quá nhiều vai trò: vừa là cơ quan cấp đất, cấp giấy sử dụng nhà – đất, vừa thu hồi đất, vừa quy định giá đất, vừa làm chủ đầu tư, lại vừa bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư. Rồi chính quyền cũng là cơ quan giải quyết những khiếu kiện phát sinh liên quan trong quá trình tái định cư. Do phải thực hiện quá nhiều vai trò khác nhau nên dẫn đến việc quyền lực bị lạm dụng, thiếu minh bạch, nguồn lực thất thoát và lợi ích chính đáng của người dân khó được đảm bảo.
d) Sự bất cập trong mô hình quản lý
Luật Đất đai năm 2003 đã quy định rõ việc bắt buộc xây dựng khu tái định cư trước khi thu hổi đất ở của người dân. Việc xây dựng nhà ở và khu tái định cư cần tham vấn ý kiến của người dân bị ảnh hưởng. Tuy nhiên trên thực tế, vấn đề này không hề đơn giản. Có những khu nhà tái định cư xây xong nhưng không có người ở vì sự áp đặt, thiếu dân chủ trong đền bù, giải toả và tái định cư. Khi người dân và lợi ích của họ chưa thực sự là mối quan tâm hàng đầu thì công tác tái định cư sẽ luôn luôn có trở ngại với những bức xúc, khiếu kiện kéo dài.
Hiện nay ở đa số các địa phương, đặc biệt là Hà Nội đều thực hiện theo hình thức chủ đầu tư các dự án nhà tái định cư là các Ban Quản lý của một dự án, hoặc của một quận, huyện nào đó. Xây nhà xong, đưa dân đến, bàn giao cho công ty quản lý nhà của nhà nước là coi như hết trách nhiệm. Khi xảy ra sự cố hỏng hóc công trình, người dân chỉ biết kêu với nhân viên quản lý khu nhà. Quản lý khu nhà lại đổ cho đơn vị thi công, đơn vị thi công nói phải tìm chủ đầu tư (do công trình đã hết thời gian bảo hành). Chủ đầu tư (nếu còn) thì tuyên bố đã hết trách nhiệm vì đã bàn giao dự án. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư đã “lặn mất tăm” hoặc giải tán từ lâu. Cứ như vậy người dân chẳng biết trách nhiệm thuộc về ai và kêu ai. Chỉ khi nào chất lượng công trình gắn với trách nhiệm chủ đầu tư thì tình hình mới được cải thiện. Tuy nhiên, chủ đầu tư không hề có ý nghĩ gì về người dân là khách hàng của mình là người có quyền được thỏa thuận, lựa chọn về giá cả. Đối với chủ đầu tư, xây xong rồi bán, giao hết nhà là xong việc, người dân dù có kêu ca thế nào cũng phải nhận nhà.
Cùng trong một khu đô thị mới, nhà ở kinh doanh thương mại thì sạch đẹp, khang trang do được quản lý trong khi khu nhà tái định cư thì xập xệ, nhếch nhác. Một bên thì từ vỉa hè đến bồn hoa, thảm cỏ được chăm sóc, tỉa xén kỹ càng, trông đẹp mắt, một bên cỏ dại mọc um tùm, vỉa hè nham nhở do gạch bị bong, những bọc rác lớn bé để đâu cũng được, tường thấm bẩn. Ở khu nhà kinh doanh không có chuyện ai thích phá gì thì phá, rác để đâu cũng được. Đó không chỉ là hệ quả của sự vô chủ và vô trách nhiệm vể quản lý ở các khu tái định cư mà còn thể hiện sự yếu thế và trình độ dân trí của cư dân sống trong các khu nhà này. Sự khác biệt nêu trên đòi hỏi phải xây dựng một mô hình quản lý phù hợp các khu nhà tái định cư, thay vì để tồn tại một cách “vô chủ” như hiện nay.
Cho dù là mô hình nhà ở nào thì vấn đề then chốt vẫn là công tác quản lý, đòi hỏi trách nhiệm và sự coi trọng lợi ích của người dân. Những bức xúc và tranh cãi gần đây giữa người dân và Ban quản lý nhà diễn ra ở ngay cả những chung cư cao cấp nhất của Hà Nội cho thấy xung đột lợi ích (ngắn hạn và hẹp hòi) của các bên. Nhà chung cư nói chung và nhà ở tái định cư cao tầng nói riêng sẽ là nơi tiềm ẩn những mâu thuẫn với hậu quả xã hội khó có thể dự báo được.