Nhu cầu của các đối tượng sử dụng nhà ở tái định cư – P3

e) Nhà ở tái định cư và phát triển đô thị bên vững

Phương thức tái định cư như hiện nay đang dẫn tới những phân hoá vể không gian – xã hội trong phát triển đô thị. Từ góc độ tái định cư, câu hỏi đặt ra là tại sao người dân phải ở tại những khu nhà bị coi là rẻ tiền, kém chất lượng? Tái định cư là đòi hỏi cần thiết, song với cách làm như hiện nay thì chẳng khầc nào ép buộc người dân? Đến bao giờ chủ trương tái định cư nhằm mang lại cuộc sống ổn định, ngang bằng hoặc tốt hơn cho những người dân phải di dời mới được thực hiện? Hiện nay, các dự án làm theo kiểu “vừa chạy vừa xếp hàng” tức là vừa bồi thường thu hồi đất, vừa tìm quỹ đất, căn hộ cho các hộ dân bị giải tỏa. Mô nhà tái định cư hiện nay chủ yếu là nhà chung cư cao 9 tầng – 10 tầng, cùng với các thủ tục thẩm định và thi công xây dựng kéo dài, giá thành đầu tư cao là nguyên nhân khách quan ảnh hưởng đến tiến độ tái định cư và chất lượng sống sau tái định cư.

Chưa bao giờ người dân cảm thấy nỗi bất an trong cuộc sống đô thị ngày một gia tăng như hiện nay, bất chấp sự đời sống kinh tế đang tăng trưởng. Nghịch lý là ở chỗ Hà Nội theo thời gian phát triển và mở rộng thì các khu tái định cư lại thêm tụt hậu. Mô hình xây dựng nhà tái định cư hiện nay cần được xem xét. Chỉ sau 10 năm – 15 nãm nữa, các khu nhà này lại sẽ trở nên cũ nát, cần phải phá bỏ, và người dân sống trong khu tái định cư sẽ trở thành những người nghèo đô thị, áp dụng theo bất cứ chuẩn nghèo nào. Đô thị khó có thể phát triển bền vững với phương thức tái định cư và quản lý nhà tái định cư như hiện nay.

Quỹ nhà ở tái định cư trong suốt nhiều năm qua vẫn trong tình trạng bị động, lúng túng, do thành phố thiếu quỹ nhà ở và nền đất tái định cư. Quỹ đất đô thị của Hà Nội, cũng như của thành phố Hồ Chí Minh, ngày càng hạn hẹp vì dân số tăng nhanh, nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn. Ngay cả khi chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp, tiến hành tái định cư thì cũng cần phải tính toán kỹ lưỡng bởi đây là vấn đề cực kỳ phức tạp có tác động trực tiếp đến con người, xã hội, môi trường sống đô thị.

Theo kế hoạch, đến năm 2010 quỹ nhà đất tái định cư của Hà Nội cần khoảng 25.000 lô đất cãn hộ và khoảng 1.000 căn hộ chung cư. Nhu cầu quỹ nhà, đất tái định cư cần khoảng 42.000 căn hộ (trong đó có 32.000 cãn tái định cư và 1.000 căn dự trư để làm quỹ nhà trung chuyển và phục vụ giải phóng mặt bằng).

Theo dự báo, quỹ nhà tái định cư của Hà Nội còn thiếu 15.000 cãn hộ so với nhu cầu. Quỹ nhà đất tái định cư hiện và sẽ tiếp tục thiếu trầm trọng trong những năm tới. Đây không phải là vấn đề riêng của Hà Nội mà là của nhiều địa phương. Cách đây một năm, đã có nhiều ý kiến cảnh báo tốc độ sử dụng đất đô thị của Việt Nam vào loại nhanh nhất thế giới. Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, hiện quỹ đất tái định cư của cả nước mới đáp ứng được khoảng 50% nhu cầu tái định cư. Điều đó có nghĩa là, một nửa dân số tái định cư còn lại sẽ phải tạm cư chờ bố trí hoặc nhận tiền hỗ trợ để tự lo chỗ ở mới, tạo thêm sức ép về nhà ở đô thị.

Thiếu đất tái định cư, đồng nghĩa với việc thiếu nhà tái định cư, phản ánh tầm nhìn hạn chế về phát triển đô thị bền vững. Từ nay đến năm 2020, các đô thị tiếp tục kêu gọi sự đầu tư phát triển nhưng nếu không tính toán kỹ lưỡng, sẽ rất dễ mất càn bằng giữa tăng trường, phát triển đô thị bền vững mà chất lượng cuộc sống giảm. Cũng giống như chung cư cao cấp, nhà ở tái định cư nhanh chóng được chấp nhận đối với sự phát triến đô thị. Mỏ hình nhà cao tầng này thoạt nhìn như phù hợp với điều kiện của Việt Nam bới nó giúp thoả mãn nhu cầu của các đối tượng khác nhau – từ giàu có đến chung lưu, thậm chí cả người có thu nhập thấp nếu chấp nhận sống trong các khu nhà tái định cư. Tuy nhiên, về lâu dài mô hình này lãng phí nghiêm trọng vì nó sẽ ngốn hết quỹ đất quý giá của đô thị. Các chung cư được đầu tư xây dựng ngay trong nội thành làm trầm trọng thêm hạ tầng đô thị vốn đã quá tải. Kèm theo đó là nhu cầu phát triển Cơ sở hạ tầng đi kèm (đường xá, cấp điện, viễn thông, cấp thoát nước…) vốn cũng rất tốn kém. Trong khi đó, diện tích cây xanh bị thu hẹp và chất lượng môi trường sống tiếp tục bị suy thoái.

Cần đa dạng các loại nhà tái định cư, nhà cao cấp, trung bình, giá rẻ, đáp ứng được nhu cầu khác nhau trong xã hội. Khi được triển khai tại nhiều khu vực, với sự lựa chọn của mình đối với các loại hình nhà ở và mức giá khác nhau, người dân sẽ được làm chủ quá trình tái định cư của mình chứ không phải là “nạn nhân” của quá trình đó như cách làm hiện nay. Muốn làm được điều này, trước hết phải xây dựng giá đất đền bù sát với giá thị trường để khắc phục tình trạng chênh lệch quá lớn giữa giá đất trước và sau quy hoạch, gây bức xúc đối với người dân. Bên cạnh đó, cách làm nhà tái định cư của thành phố Hồ Chí Minh hiện nay đang được người dân đồng tình: đó là thành phố để đế doanh nghiệp đầu tư xây dựng các khu nhà với chất lượng bảo đám, sau đó bán lại cho các dự án phải di dân, giải phóng mặt bằng với mức giá trần được kiểm soát. Cần khuyến khích, kêu gọi nhà đầu tư trong và ngoài nước ngoài thực hiện xây dựng nhà ở tái định cư theo cơ chế “đổi đất lấy nhà ở tái định cư” đảm bảo quỹ nhà ở xã hội. Đấu giá quyển sử dụng đất với hình thức nhà đầu tư trúng thầu là nhà đầu tư giao lại quỹ nhà tái định cư nhiều nhất với chất lượng được bảo đảm. Trong quá trình đó, cần thực hiện nghiêm túc công tác đánh giá, giám sát chất lượng và quản lý các khu tái định cư, theo phương thức lấy người dân là trung tâm.